固定資産税は、固定資産の価格、すなわち「適正な時価」を課税標準として課税されるものです。ですから、本来であれば毎年評価替えを行い、これによって得られる「適正な時価」をもとに課税を行うことが納税者間における税負担の公平に資することになります。

しかし、膨大な量の土地、家屋について毎年度評価を見直すことは、実務的には事実上不可能であることや、課税事務の簡素化を図り徴税コストを最小に抑える必要もあること等から、土地と家屋については原則として3年間評価額を据え置く制度、言い換えると、3年ごとに評価額を見直す制度がとられています。

この意味から、評価替えは、この3か年の間における資産価格の変動に対応し、評価額を適正な均衡のとれた価格に見直す作業であるといえます。

なお、土地の価格については、地価の下落があり、価格を据え置くことが適当でないときは、簡易な方法により、評価を修正できることとなっています。